전세보증금반환보증 가입조건과 보증료, 얼마나 들까?

결론부터: HUG 전세보증금반환보증은 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격의 90% 이내여야 하고, 보증금은 수도권 7억원, 그 외 지역은 5억원 이하여야 가입할 수 있다. 보증료는 연 0.097~0.211% 범위에서 주택 유형과 부채 비율에 따라 정해지며, 계약기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 한다는 점이 가장 자주 놓치는 조건이다.

가입조건 — 전세가율과 보증금 한도

HUG(주택도시보증공사)의 전세보증금반환보증은 전세보증금과 해당 주택에 설정된 선순위채권(근저당 등)을 합한 금액이 주택가격의 90% 이내일 때 가입할 수 있다. 보증금 자체도 한도가 있는데, 수도권은 7억원 이하, 수도권 외 지역은 5억원 이하인 경우에만 가입 대상이 된다. 빌라·다세대처럼 시세 확인이 어려운 주택은 공시가격의 126%까지만 주택가격으로 인정되므로, 전세가율 계산 결과가 생각보다 낮게 나올 수 있다.

보증료는 어떻게 계산되나

보증료율은 연 0.097%~0.211% 범위에서 주택 유형과 부채 비율(전세가율)에 따라 달라진다. 보증료는 '보증금액 × 보증료율 × 보증 기간 ÷ 365'로 계산하며, 모바일 신청이나 보증료 일시납을 선택하면 각각 3%씩 할인을 받을 수 있다. 예를 들어 보증금 3억원짜리 2년 계약이라면 연 0.1% 수준의 보증료율만으로도 전체 보증료가 수십만원대로 나올 수 있어, 정확한 금액은 가입 전 HUG 홈페이지의 보증료 계산기로 확인하는 것이 좋다.

할인받을 수 있는 경우

연소득 5천만원 이하 청년이라면 보증료의 60%를, 혼인 7년 이내 신혼부부라면 40%를 할인받을 수 있다. 여기에 모바일 가입 할인(3%)까지 중복으로 적용되는 경우가 많아, 조건에 해당한다면 신청 화면에서 할인 항목이 제대로 반영됐는지 반드시 확인해야 한다.

신청기한을 놓치면 가입이 아예 안 된다

전세보증금반환보증은 전세 계약기간의 2분의 1이 지나기 전까지만 신청할 수 있다. 예를 들어 2년 계약이라면 계약 시작 후 1년 안에 신청해야 하고, 이 기한을 넘기면 보증 자체를 가입할 수 없다. 이사하자마자 '나중에 가입하면 되겠지'라고 미루다가 기한을 넘기는 경우가 실제로 많으므로, 전입신고를 마친 직후 가입 여부를 바로 결정하는 것이 안전하다.

가입이 거절되는 대표적인 경우

전세가율이 90%를 넘거나, 집주인이 이미 많은 세입자에게 같은 방식으로 보증금을 돌려주지 못해 'HUG 전세사기 위험 건물'로 분류된 경우에는 가입이 거절될 수 있다. 또한 선순위채권(근저당) 설정 금액이 계약 시점보다 늘어나 전세가율 기준을 넘기게 됐다면, 계약 당시에는 가입 조건을 충족했어도 신청 시점에는 거절될 수 있다. 가입 신청 전 등기부등본을 다시 한번 떼어 보는 것이 필수적인 이유다.

HF(주택금융공사) 보증과 차이

전세보증금반환보증은 HUG뿐 아니라 한국주택금융공사(HF)에서도 취급한다. 두 기관의 가입조건·보증료율은 세부 기준이 다르게 적용될 수 있어, HUG에서 거절됐다고 바로 포기하지 말고 HF 조건도 함께 확인해 보는 것이 좋다. 보증료 지원 사업(지자체별 청년·신혼부부 대상)이 있는 지역이라면 추가로 보증료를 아낄 수 있으니 거주 지역의 지자체 공고도 함께 살펴볼 만하다. 지자체 지원 사업은 예산이 소진되면 그 해에는 더 이상 신청을 받지 않는 경우가 많아, 가입을 미루지 말고 입주 직후 바로 신청 여부를 확인하는 것이 좋다.

정리: 가입 전 이 순서로 확인하세요

• 등기부등본으로 선순위채권을 확인하고, 보증금과 합쳐 주택가격의 90% 이내인지 계산한다.
• 보증금이 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이내인지 확인한다.
• 청년·신혼부부 할인 대상인지 따져 보증료를 줄인다.
• 계약기간의 절반이 지나기 전에 신청을 마친다.
• 이사 체크리스트에서 전입신고 이후 할 일로 함께 챙긴다.